נדל״ן לקהילה הצרפתית בישראל

זמן קריאה: 5 דקות

משפחה מפריז סגרה דירת ארבעה חדרים בקו ראשון לים בנתניה תוך שבועיים, מבלי שביקרה בנכס פיזית ולו פעם אחת. שלוש שנים קודם לכן, משפחה אחרת באותו פרופיל בדיוק רדפה אחרי "המחיר הנכון" באותו אזור במשך אחד עשר חודשים, פספסה שלושה נכסים, ובסוף שילמה כשמונה אחוזים יותר על נכס נחות יותר. ההבדל לא היה בהון. הוא היה בשיטה ובליווי.

מי באמת הקהל הצרפתי שרוכש נדל״ן בישראל

הטעות הראשונה שאנשי מקצוע עושים היא להתייחס לקהילה הצרפתית כאל קבוצה אחת. היא איננה.

יש את מנהל ההון מליון או מבורדו שמחפש פיזור נכסים מחוץ לגוש האירו ובוחן את ישראל כעוגן יציבות. יש את המשפחה הצעירה משכונת ה-16 בפריז שמתכננת עלייה בתוך שלוש שנים ורוצה לנעול בית לפני שהמחירים ינועו. ויש את הגמלאי האמיד שמחפש דירת נופש לחגים, עם ניהול נכס מלא שיאפשר לו להגיע מוכן ולעזוב בלי דאגה.

מה שמשותף לכולם איננו תקציב. אלה ארבעה צרכים שאף אחד מהם לא מופיע במודעה – יציבות פיננסית, ביטחון אישי, חיבור תרבותי ודיסקרטיות מוחלטת. רוכש שמרגיש פערי תקשורת או חשיפה לא רצויה נסוג מהעסקה, גם כשהנכס מצוין. הליווי הרב-לשוני וההבנה של המנטליות העסקית המקומית הם לא נימוס – הם תנאי סף.

למה צרפתים בישראל מתרכזים דווקא באזורים האלה

אדם שעובר בין מדינות לא קונה קירות. הוא קונה סביבה.

הריכוז של צרפתים בישראל בערים מסוימות נשען על שני צירים שצריך לקרוא בנפרד. ציר אחד תרבותי-קהילתי, ציר שני כלכלי-השקעתי. רוכש חכם בוחן את שניהם, גם אם הוא מצהיר שרק אחד מעניין אותו.

שיקולי קהילה ושפה

נחיתה רכה – זה הביטוי שאנו שומעים שוב ושוב. משפחה שעוברת ממדינה דוברת צרפתית רוצה בית כנסת בהליכה, מוסד חינוך פרטי שמדבר עם הילדים בשפה שהם מכירים, ומכולת שבה אפשר לשאול שאלה בלי לגמגם. ההצלחה של תל אביב, הרצליה פיתוח ונתניה בקרב הקהל הזה נבנתה על תשתית הזו בדיוק. כשהסביבה דוברת צרפתית, תקופת ההסתגלות מתקצרת משנה לכמה שבועות.

שיקולי השקעה ותשואה

מהצד הכלכלי, ההיגיון פשוט ועקבי. נכס בישראל באזור ביקוש קשיח שומר על ערך גם כשהאירו נחלש, ומשמש פיזור סיכון גיאוגרפי מול תיק נכסים אירופי. נתוני בנק ישראל על שוק הדיור מראים שאזורי הפריים לוקיישן בישראל מאופיינים בעליית ערך יציבה לאורך זמן, גם בתקופות של תנודתיות. רוכש אירופי קורא בזה לא "הזדמנות מהירה" אלא "מקום בטוח לכסף".

איך בוחרים עיר מתאימה לפי פרופיל הרוכש

אין "עיר טובה לצרפתים". יש עיר טובה לפרופיל מסוים של רוכש.

בתהליך הסינון שאנו מובילים, השאלה הראשונה איננה "איפה", אלא "מי אתם ולמה". משפחה צעירה עם ילדים בגיל בית ספר, גמלאים שמחפשים שקט ופרטיות, ומשקיע שרוצה דירת נופש שתניב בחודשי הקיץ – אלה שלושה אנשים שונים שיגיעו לשלוש ערים שונות, וזו בדיוק נקודת הכשל של מי שמחפש לבד.

ערים עם קהילה צרפתית ותיקה

תל אביב, הרצליה פיתוח ונתניה מציעות היום תשתית קהילתית בשלה. מוסדות חינוך, בתי כנסת, מסעדות ורשת חברתית קיימת שמקבלת משפחה חדשה בלי חיכוך. אלה הערים שבהן הרוכש משלם פרמיה על הוודאות ומקבל אותה. נכס בהרצליה פיתוח בטווח של ארבעה עד שמונה מיליון שקל פונה למשפחה שמחפשת צמוד קרקע, בעוד דירה בטיילת תל אביב באותו תקציב פונה למשקיע או לזוג ללא ילדים.

ערים מתפתחות עם פוטנציאל מחיר

אזורים בתנופת פיתוח שמחזיקים סטנדרט בנייה גבוה ונגישות תחבורתית טובה הם הזירה של הרוכש המקדים. כאן המחיר עדיין לא משקף את הביקוש העתידי, והקהל האירופי שמזהה זאת מוקדם נכנס בעמדה טובה. אנו ממליצים לבדוק את תוכניות התכנון העירוניות במערכת XPLAN לפני שמתחייבים לאזור מתפתח, כי תוכנית פיתוח מאושרת היא ההבדל בין השבחה לבין ציפייה.

האם כדאי לקנות לפני העלייה

השאלה הזו מחלקת את הרוכשים לשני מחנות, ולשניהם יש צדק חלקי.

הצד שבעד רכישה מוקדמת מצביע על דבר אחד – נעילת מחיר. כשמשפחה יודעת שהיא עולה בעוד שנתיים, רכישה היום מקבעת את העלות ומכינה את הקרקע המשפחתית. הילדים יודעים לאן הם הולכים, הבית מחכה, והמעבר עצמו הופך לטכני. הצד שמעדיף להמתין טוען שאי אפשר באמת להכיר עיר עד שגרים בה, ושרכישה מרחוק מגדילה את הסיכון לטעות.

שני הצדדים צודקים, וההכרעה תלויה ברמת הליווי. כשרוכשים מרחוק עם פירמת בוטיק שמכירה את השטח, הסיכון של הרכישה המוקדמת קטן דרמטית. אנו ב-NYG, כחטיבת היוקרה של קבוצת Nefussy Holdings, מביאים גב פיננסי ומערך ליווי שמאפשר עסקה בטוחה גם כשהרוכש יושב בפריז וחותם דרך הקונסוליה. הרכישה המוקדמת מסוכנת רק כשעושים אותה לבד.

המתודולוגיה שרוכש מצרפת חייב לאמץ

השוק הישראלי עובד אחרת מהשוק הצרפתי, וההבדל הזה מפיל עסקאות.

בצרפת התהליך איטי, מתווך ומוסדר בנוטריון מרכזי. בישראל הקצב מהיר, האחריות על הרוכש, ובדיקת הנאותות היא שלו ושל עורך דינו בלבד. רוכש שמגיע עם הציפיות הצרפתיות מוצא את עצמו מופתע, ולא לטובה.

המתודולוגיה הנכונה נשענת על שלושה עוגנים. הראשון הוא בדיקת נאותות משפטית מעמיקה לפני כל התחייבות, כולל בדיקת נסח טאבו לאיתור שעבודים ועיקולים. השני הוא הבנה אמיתית של מנגנון המחיר למ״ר באזור הספציפי, לא ממוצע ארצי. השלישי הוא ניתוח תוכניות הפיתוח העתידיות שישפיעו על ערך הנכס בעוד חמש שנים. רוכש שמדלג על אחד מהשלושה משלם על זה, בכסף או בעוגמת נפש.

השכונות המבוקשות ביותר בקרב רוכשים מצרפת

על פי סקירת ענף הנדל״ן של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, רכישות בעלי דרכון זר מתרכזות במספר מצומצם של ערים. הביקוש איננו מפוזר – הוא מרוכז בכמה מובלעות פריים לוקיישן שהפכו עם השנים לכתובת קבועה.

תל אביב ורצועת החוף

הטיילת היא לב הביקוש. פנטהאוזים ודופלקסים מול הים בפרויקטים איקוניים מושכים את הקהל שמחפש נכס יוקרה עם נראות, נזילות גבוהה ויכולת השכרה בחודשי הקיץ. טווחי המחיר מתחילים סביב חמישה עשר מיליון שקל ומטפסים מעלה, והקהל הצרפתי האמיד מהווה נתח משמעותי מהעסקאות. דירות גן רחבות ידיים ברובע לב תל אביב ופנטהאוזים מול הים נמכרים לעיתים קרובות עוד לפני שהגיעו לשוק הפתוח.

הרצליה פיתוח וכפר שמריהו

מי שמחפש פרטיות מקסימלית פונה לצמוד קרקע. שוק הווילות בהרצליה פיתוח ובכפר שמריהו מציע סטנדרט בנייה עילאי, מגרשים גדולים ושקט שאי אפשר לקנות בבניין דירות. עבור משפחה צרפתית אמידה עם ילדים, וילה בכפר שמריהו בטווח של שנים עשר עד שלושים מיליון שקל היא לא רק בית – היא הצהרה על אורח חיים. אלה אזורי הליבה של הפעילות שלנו, ואנו מכירים בהם כל רחוב.

נתניה ועיר ימים וירושלים

נתניה, ובמיוחד שכונת עיר ימים, מרכזת ביקוש מאסיבי מהקהל הצרפתי בזכות השילוב של קו ים, קהילה ענפה ומחירים נגישים יותר מתל אביב. ירושלים, מהצד השני, מושכת קהל אחר לחלוטין – רוכשים שמחפשים חיבור היסטורי ורוחני בשכונות יוקרה כמו טלביה ורחביה. שתי ערים, שני עולמות, אותו דרכון.

נכסי off-market מול שוק פתוח

הנכסים הטובים ביותר לא מגיעים לפלטפורמות.

בעל נכס יוקרה שמוכר וילה בעשרות מיליונים לא רוצה שלט "למכירה" ולא רוצה שכל השכונה תדע. הוא רוצה דיסקרטיות. וכך נוצר שוק שלם של נכסים שעוברים יד ליד מתחת לרדאר, בלי שיופיעו אי פעם במודעה ציבורית. ב-NYG אנו מחזיקים מאגר נכסי off-market אקסקלוסיבי שרובם אינם מוצעים בשוק הפתוח כלל.

לקהל הצרפתי, שמעריך דיסקרטיות מעל הכל, הגישה הזו שווה זהב. רוכש שעובד רק מול מה שמתפרסם רואה אולי שלושים אחוז משוק היוקרה האמיתי. השאר נסגר בשיחות סגורות. ההבדל בין השיטות איננו ניואנס – הוא מחליט אילו נכסים בכלל ייכנסו לטווח הבחירה שלכם.

כיצד המיסוי בישראל משפיע על רוכשים מצרפת

שאלת המס היא לרוב ההפתעה הגדולה ביותר, ולא כי המס גבוה, אלא כי הוא שונה ממה שציפו.

ההבדל בין מסלולי המיסוי קובע לעיתים את כדאיות העסקה כולה. מדרגות מס הרכישה, חובות הדיווח ולוחות הזמנים שונים מהותית בין מי שעולה לישראל לבין מי שרוכש כתושב חוץ. אנו ממליצים תמיד לבדוק את החבות המדויקת בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים עוד לפני החתימה.

הטבות מס רכישה לעולים חדשים

עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות על דירת מגורים, בכפוף לתקופת זכאות ולתנאים. ההטבה מותנית בעיתוי העלייה ובאופי הנכס, והיא יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר. את הפרטים המלאים אפשר לראות בעמוד הפטור החלקי ממס רכישה לעולה ברשות המסים. תכנון נכון של עיתוי הרכישה מול מועד העלייה הוא לעיתים ההבדל בין מדרגת מס נמוכה לגבוהה.

מיסוי תושבי חוץ שאינם עולים

רוכש זר שאיננו עולה, או שרוכש דירה שנייה, חב במדרגות מס רכישה גבוהות יותר. אין כאן הטבת עולה, ולכן החישוב הכלכלי של העסקה צריך לקחת את המס בחשבון מהרגע הראשון. תושב חוץ נדרש גם להנפיק מספר ישות ברשות המסים – שירות שזמין לבעלי דרכון זר ללא תעודת זהות ישראלית.

שלבי רכישה מרחוק

רכישה מרחוק נשמעת מורכבת. בפועל, עם ליווי נכון, היא חלקה באופן מפתיע.

התהליך מתחיל באיתור הנכס, שנעשה לרוב בשילוב סיורים וירטואליים באיכות גבוהה וצילומי וידאו מקצועיים שמחליפים את הביקור הפיזי הראשוני. משם עוברים לבדיקות המשפטיות, שכוללות נסח טאבו, בדיקת זכויות ובדיקת היזם או הקבלן בפנקס הקבלנים.

החתימה עצמה מתבצעת באמצעות הקונסוליה הישראלית בצרפת, דרך אפוסטיל, או באמצעות מינוי מיופה כוח מקומי מוסמך שפועל בשם הרוכש. אנו ב-NYG מלווים את כל השרשרת מקצה לקצה – מהאיתור ועד קבלת המפתח – כך שהרוכש בפריז לא נדרש לטוס אלא כשהוא בוחר לעשות זאת.

למה הקהל הצרפתי מעדיף Branded Residences

מתחם מגורים ממותג מוכר את עצמו בשפה שהקהל האירופי הקפדן מבין מיד – שירותי מלונאות חמישה כוכבים, אבטחה היקפית ופרטיות אבסולוטית. אנו ב-NYG מייצגים מותגי Branded Residences בינלאומיים מובילים, בהם Ritz-Carlton, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bentley ו-Aston Martin.

הסטנדרטים של Ritz-Carlton ו-Four Seasons

הלקוח הצרפתי הקפדן יודע בדיוק מה הוא מצפה לקבל, כי הוא מכיר את המותגים האלה מבירות אירופה. לובי ייעודי, ספא ומתקני בריאות ברמת מלון יוקרה, שירותי קונסיירז' מסביב לשעון ורמת גמר מוקפדת עד הפרט האחרון. כשהוא רוכש דירה ב-Branded Residence בתל אביב, הוא יודע שהסטנדרט זהה לזה שהכיר בלונדון או בז'נבה. הוודאות הזו שווה לו פרמיה.

ניהול נכס מלא לתושבי חוץ

בעל נכס שגר רוב השנה בפריז זקוק לדבר אחד יותר מכל – שקט נפשי. חברת ניהול שומרת על הדירה במצב מושלם, מטפלת בתחזוקה ומכינה את הנכס לכל ביקור. ב-Branded Residences הניהול הזה מובנה בתוך המתחם, וזו אחת הסיבות המרכזיות שהקהל הצרפתי בוחר בהם.

הטעויות הנפוצות של רוכשים מצרפת

אחרי מאות עסקאות מאז 2009, אנו מזהים את אותם כשלים חוזרים. מי שמכיר אותם מראש חוסך לעצמו כסף ועוגמת נפש.

הטעות הראשונה היא אי-הבנת העלויות הנלוות. רוכש מתמקד במחיר הנכס ושוכח את מס הרכישה, שכר טרחת עורך הדין, עמלות ועלויות נוספות שמצטברות לאחוזים משמעותיים מהעסקה. הטעות השנייה היא הסתמכות על מידע לא רשמי – שמועות מהקהילה, או "חבר שקנה שם". הטעות השלישית, היקרה מכולן, היא דילוג על ייעוץ עם מומחה מקומי שמכיר עסקאות קצה הדרך באזור הספציפי.

ראינו רוכש שחתם על נכס בנתניה על בסיס מחיר למ״ר שחבר ציטט לו, רק כדי לגלות מאוחר שהשלים כעשרה אחוזים מעל מחיר השוק האמיתי באותו בניין. הפער הזה היה נחסך בשיחת ייעוץ אחת.

מסלולי רכישה – תושב חוץ מול עולה חדש

ההבדל בין שני המסלולים איננו ניואנס ביורוקרטי. הוא משפיע ישירות על המס, על המימון ועל המסמכים שתצטרכו.

איך משיגים מימון עם הכנסות מחו״ל

פתיחת תיק משכנתא בישראל על בסיס משכורת ביורו היא אחד החסמים המתסכלים ביותר לרוכשים מצרפת.

הבנק הישראלי רגיל לתלושי שכר ישראליים. כשמגיע מאזן בצרפתית ותלוש משכורת ביורו, נדרשת עבודת תרגום, הסבר והנגשה שלא כל סניף יודע לעשות. דרישות ההון העצמי לתושב חוץ גבוהות יותר, ורגולציית בנק ישראל מגבילה את אחוז המימון. את כללי המימון אפשר לבחון ברפורמת השקיפות במשכנתאות של בנק ישראל.

הפתרון הפרקטי הוא ליווי פיננסי מקצועי שמציג את הנתונים לבנקים בשפתם, מתרגם את ההכנסה הצרפתית לפורמט שהבנק הישראלי מבין, ומנהל את התיק מול מספר בנקים במקביל. רוכש שמנסה לעשות זאת לבד מקבל לרוב תנאים נחותים, אם בכלל.

דיסקרטיות וזמן – למה הם קריטיים לעסקה

לקוח בעל הון גבוה לא חושש מהמחיר. הוא חושש מהחשיפה.

חשיפה תקשורתית של רכישה גדולה משפיעה על מחירי השוק, מושכת תשומת לב לא רצויה ולעיתים פוגעת ביכולת המשא ומתן. קהל היעד של NYG כולל מייסדי חברות טכנולוגיה, מנהלים בכירים ומשפחות אמידות מהתפוצות, וכל אחד מהם מצפה לליווי אישי ששומר על פרטיותו באופן מוחלט.

עבור רוכשים מצרפת, שמגיעים לעיתים מרקע של רגישות לחשיפה, הדיסקרטיות איננה מותרות – היא תנאי לעצם קיום העסקה. נכס off-market נסגר בשקט, בלי שלט, בלי מודעה, בלי שאיש ידע מלבד הצדדים. כך אנו עובדים.

לגבי עיתוי העסקה – שוק היוקרה הישראלי נושם בקצב של החגים. פסח, ראש השנה וסוכות מביאים משפחות לישראל, ואיתן עסקאות. מי שמתחיל את התהליך לפני העונה, לא בשיאה, מגיע מוכן עם בדיקות מושלמות בזמן שהמתחרים רק מתחילים לחפש.

איך NYG מייצרת ערך לרוכשים דוברי צרפתית

בסופו של תהליך, ההבדל בין עסקה טובה לעסקה יוצאת דופן הוא מי עומד לצידכם.

אנו ב-NYG פועלים מאז 2009 כחטיבת היוקרה של קבוצת Nefussy Holdings, עם דירוג יציבות BDI Top 8. בשנת שיא חצינו רף של מעל מיליארד שקל במכירות, עם מאות עסקאות באזורי הפריים לוקיישן המובילים – הרצליה פיתוח, כפר שמריהו, רעננה, תל אביב, נתניה, ירושלים ומיאמי. רשת הקשרים שבנינו לאורך השנים פותחת גישה לנכסים נדירים שאינם זמינים בשום מקום אחר.

לרוכש דובר צרפתית, המשמעות היא נציג קונסיירז' נדל״ן שמכיר את הסטנדרטים הבינלאומיים הגבוהים ביותר, מדבר את השפה שלכם ומבין את המנטליות שאתם מגיעים איתה. אנו לוקחים את מערך הליווי האסטרטגי שנשמר בדרך כלל למתחם שלם, ומפעילים אותו על העסקה שלכם – גם כשמדובר בנכס יחיד.

שאלות נפוצות

רוכש צרפתי שמגיע לשוק הישראלי עם ליווי מקצועי נכון – מאיתור הנכס ועד סגירת העסקה – חוסך זמן, כסף ועוגמת נפש. ההבדל בין עסקה שמסתיימת בשביעות רצון לבין טעות יקרה נמדד לרוב בבחירת מי עומד לצידכם, לא בגודל התקציב.

על הכותב

NY Realty Israel (NYG) היא פירמת בוטיק מובילה בנדל״ן יוקרה בישראל וחטיבת הנדל״ן היוקרתית של קבוצת Nefussy Holdings, הפעילה משנת 2009. NYG מתמחה בנכסי לוקסוס אוף-מרקט – נכסים שאינם מגיעים לשוק הפתוח – ומעניקה ליווי דיסקרטי מקצה לקצה לרוכשים בעלי הון גבוה ולרוכשים מהדיאספורה היהודית. הצוות פועל באזורי היוקרה המובילים בישראל, בהם הרצליה פיתוח, כפר שמריהו, רעננה, תל אביב, נתניה, ירושלים, וכן במיאמי. לפרטים נוספים ולתיאום שיחה אישית ניתן ליצור קשר בטלפון 053-3524653 או דרך עמוד יצירת הקשר.